República Dominicana se ha posicionado como uno de los destinos más atractivos del Caribe para la inversión inmobiliaria extranjera. Zonas como Punta Cana, Cap Cana, Las Terrenas, Casa de Campo y el Gran Santo Domingo reciben flujos constantes de capital de inversionistas estadounidenses, canadienses, europeos y latinoamericanos.
Lo que muchos de estos inversionistas no saben es que la legislación dominicana, aunque permite la propiedad extranjera sin restricciones significativas, tiene particularidades que pueden convertir una oportunidad atractiva en una exposición patrimonial seria si no se navegan correctamente.
Marco legal básico: lo que permite la ley
En términos generales, la legislación dominicana permite que personas físicas y jurídicas extranjeras adquieran bienes inmuebles en las mismas condiciones que los nacionales. No existe un límite porcentual de propiedad extranjera ni se requiere un socio local para ser titular de un inmueble. La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario y la Constitución protegen el derecho de propiedad de forma igualitaria.
Sin embargo, esta apertura legal no significa ausencia de riesgo. De hecho, la facilidad de acceso crea una falsa sensación de simplicidad que lleva a muchos inversionistas a omitir protecciones fundamentales.
Riesgo 1: Estructuras de compra sin vehículo jurídico adecuado
Muchos inversionistas extranjeros compran a título personal sin considerar las implicaciones fiscales, sucesorias y de protección patrimonial. La creación de una sociedad dominicana (SRL o SAS, según la Ley 479-08) como vehículo de tenencia puede ofrecer ventajas significativas en términos de planificación fiscal, separación patrimonial y facilidad de transferencia futura.
Recomendación: Antes de definir la estructura de compra, evaluar con asesoría legal especializada cuál es el vehículo jurídico óptimo considerando el origen del capital, la residencia fiscal del inversionista, el uso previsto del inmueble y la estrategia de salida.
Riesgo 2: Due diligence insuficiente por confianza en el desarrollador
En el mercado de proyectos nuevos, muchos inversionistas confían en la reputación del desarrollador y omiten la verificación independiente de títulos, permisos de construcción, autorizaciones ambientales y situación registral. Proyectos que parecen sólidos pueden tener problemas de titularidad en el terreno base, permisos vencidos o irregularidades que solo se descubren con una revisión legal independiente.
Riesgo 3: Implicaciones fiscales no previstas
La compra de inmuebles en RD genera obligaciones fiscales que muchos inversionistas desconocen: impuesto de transferencia del 3% sobre el valor del inmueble, Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI) para propiedades que superen el umbral exento, y posibles implicaciones en el país de residencia fiscal del inversionista. Además, la Ley 155-17 sobre Lavado de Activos impone obligaciones de cumplimiento que aplican a transacciones inmobiliarias de cierto monto.
Riesgo 4: Contratos en inglés sin validez local optimizada
Es común que inversionistas extranjeros firmen contratos bilingues donde la versión en inglés es la que realmente negociaron y la versión en español es una traducción que nadie revisó con detalle. En caso de disputas, los tribunales dominicanos aplicarán la legislación local y darán prioridad a la versión en español.
Recomendación: Todo contrato debe ser revisado y negociado en español por un abogado con conocimiento de la legislación dominicana aplicable, asegurando que las protecciones estén redactadas en el idioma que el tribunal interpretará.
Invertir con seguridad requiere asesoría local especializada
La oportunidad inmobiliaria en República Dominicana es real. Pero la protección jurídica de esa inversión requiere un abogado que conozca el sistema desde adentro: la jurisdicción inmobiliaria, las prácticas registrales, la realidad fiscal y los riesgos que no aparecen en el brochure del proyecto.
En Marinel Brea & Associates, asesoramos a inversionistas nacionales y extranjeros con el mismo rigor que aplicaríamos si el patrimonio en juego fuera el nuestro.
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